案例：                       对善意买受人登记在被执行人名下不动产财产权益保护

                                         赵某珊申请执行唐某波民间借贷纠纷一案

　　赵某珊申请执行唐某波民间借贷纠纷一案，法院依法对善意买受人登记在被执行人名下不动产权益保护。

　　执行法院：四川省开江县人民法院

　　执行案由：民间借贷纠纷

       申请执行人：赵某珊

被执行人：唐某波

第三人：邓某磊

       【案情摘要】

　　2013年5月13日，被执行人唐某波向申请执行人赵某珊借款40万元，约定借款月利率4%，借款期限一年，借款到期后被执行人唐某波没有向申请执行人赵某珊偿还借款。2014年10月13日申请执行人赵某珊向法院提前诉讼，2015年11月19日，法院判决被执行人唐某波偿还申请执行人赵某珊借款40万元及利息，在法定期限内双方均没有上诉。判决书书生效后，唐某波未如期履行义务，申请执行人赵某珊于2016年2月向开江县人民法院申请强制执行。

【执行经过】

开江县人民法院受理执行申请后，依法向被执行人唐某波送达了限期执行通知书和财产报告令。法院依法对被执行人唐某波的财产进行了查询，法院查询到登记在被执行人唐某波名下房屋一套，法院以（2016）开江执字250裁定书查封了登记在被执行人唐某波名下房屋。第三人邓某磊于2016年2月25日向开江县人民法院提出执行异议，其异议称该房屋虽然登记在被执行人唐某波名下，但该房屋系其于2009年6月30日在四川某房地产开发公司购买，其与四川某房地产开发公司签订了购房合同，并付清了全部购房款，2010年6月20日四川某房地产开发公司已将该房屋交付其居住，同时其又办理了该房屋的水、电、气开户手续，及其一直在为该房屋缴纳物业管理费。法院审查后驳回了第三人邓某磊的执行异议。

【案外人异议之诉审理经过】

2016年3月25日第三人邓某磊以其为原告、申请执行人赵某珊为被告、被执行人唐某波为第三人向法院提前了案外人异议之诉。法院审理认为：本案系不动产物权归属以及作为不动产物权登记基础产生的房屋买卖关系而引发的争议，应属民事案件的范畴。第三人唐某波与开发商虚拟网签有购房协议，虽在房管所将该房屋登记在唐某波名下，但本案原告邓某磊已举出大量证据证明诉争房屋属其通过购买行为而所有，既有与开发商签订的《商品房买卖合同》和交纳的房款，也有其对该房屋使用而交纳的水、电、气、光纤费用和接房交房等事实的相关证据：同时负责状元大厦物业的管理公司对本案原告邓小磊作为状元大厦金爵楼2单元23楼1号房屋业主从2010年9月至2016年缴纳物业管理费的收据等证据予以证实原告邓小磊实际居住使用该诉争房屋多年的客观事实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第二十八条的规定，应当确认本案原告邓小磊是状元大厦金爵楼2单元23楼1号房屋的实际购买人。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。故原告邓某磊主张确认其享有诉争房屋的物权的理由成立，法院依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决撤销四川省开江县人民法院（2015）开江执异第9号执行裁定书；邓小磊系位于四川省开江县新宁镇状元大厦金爵楼2单元23楼1号房屋的真实权利人，依法享有该不动产的物权。判决生效后，法院解除了对该房屋的查封。

　　　　【典型意义】

　买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，非买受人过错未能办理过户登记，买受人的权利应当予以保护。执行工作是整个司法程序的关键一环，是运用国家强制力实现生效裁判的复杂过程，既关系胜诉债权的实现，也关系被执行人、案外人等相关的合法产权保护，关系经济发展大局。该案通过案外人执行异议之诉，撤销了法院对该房屋的查封，体现出人民法院要严格依照法律规定执行，既要最大限度地让债权人实现胜诉权益，又不能随意扩大执行范围，侵犯被执行人、案外人的相关方的合法产权。

相关法律条款

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项：异议成立的，裁定撤销相关执行行为； 

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）      在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）      在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）      已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条。